不動産投資について


不動産投資とは?

不動産投資は、株式投資や FX(外国為替取引)と違い、資金が短期間で何倍にもなる投資方法ではありま せん。

「不動産投資」の概要

バブル期には、売却益を目的とした不動産投資が頻繁に行われていました。

売却利益 (キャピタルゲイン)

現在は、売却利益(キャピタルゲイン)よりも、毎年のキャッシュフローを期待する不動産投資のスタイルであると言えます。

この場合、物件取得価格に対する年間の純収入の比率、つまり利回りに着目し利益を確保する事になります。

運用収益 (インカムゲイン)

不動産投資 実質利回りの計算の仕方

不動産購入時の実質利回りの計算の仕方は、年間収入から年間支出を引いた金額を購入価格で割ったものです。

不動産投資の実質利回りの目安としては、6~8%あればよいと言われますが、

色々な支出を把握し、正確な実質利回りの把握が重要です。

不動産投資には、さまざまな費用が必要です

例えば、固定資産税、火災保険料、建物管理費など etc....こういうものを収入から差し引いて計算することで、より正確な利益に関する数値を得ることができるのです。

具体的に不動産投資とは ?

不動産への直接投資

価格帯は 300 万円くらいから~●●億円以上と幅広い。

新築・中古のマンションやアパート、ファミリーマンション、オフィスビル、駐車場、1 棟アパートなどを購入する。

不動産投資信託(REIT、リート)

約 20 万円前後からの小口の資金を投資家から集めて不動産投資のプロである運用会社に資金を預けて、不動産そのものに直接投するのではなく、不動産物件(オフィスビル、マンション、商業施設など)に間接的に投資する。

不動産投資のメリット

不動産投資のメリットとして、以下のような事があげられます。

安定的な収入

目的として考えられる一番の理由は安定収入で、それは不労収入である事です。

金融商品と比べ、安定した利回りを確保できます。

私的年金として

私的年金には、生命保険会社商品でなどの個人年金、財形年金がありますが、公的年金と貯蓄だけでは、長い老後生活の不 安と、収入不足が高まります。投資用マンションを購入して定年までに借入を完済(もしくは、借入金の支払いより家賃収入が上 回るような借入残高)させておけば、老後に支給される公的年金に加えて、安定した賃貸(家賃)収入を得ることができます。

定年までにできるだけ借入金を減らし、定年退職時に借入金を完済、もしくは借入金の一部を繰り上げ返済して、家賃収入から 必要経費を差し引いた分が収入となるようにし、公的年金にプラスする私的年金となります。

生命保険として

不動産購入時にローンを利用すると、団体信用生命保険(団信)に加入することになり、万一、ローン返済中に死亡したり、高度障害などの際でも、団体信用生命保険が適用され、ローンの残債は保険から支払われます。

残されたご家族には借入金が無くなった不動産が残り、月々安定した家賃収入が入ります。

※保険料は、金融機関・商品により異なりますので、初期費用、毎月の支払いに影響しますので確認事項です。

所得税・住民税の節税(損益通算)として

不動産投資収入には税金がかかります。しかし申告の際、必要経費(※建物の減価償却費、借入金の金利、固定資産税、都 市計画税など)が認められるので、家賃収入から差し引き、赤字部分を損益通算として給与所得や事業税などの他の所得と通算し て申告する事で、所得税・住民税の節税をすることができます。

※建物の減価償却費は、税務処理上の帳簿上のマイナス計上で、実際に費用を支払うものではありません。
国税庁ホームページ (http://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/1391.htm

相続対策として

購入した投資用不動産の時価の金額の現金よりも、※評価が低い場合があり、 賃貸中は、さらに土地・建物ともに 2~3 割減の評価額を受けますので、相続対策として有効です。

※評価が低い ・・・・以下の説明および国税庁ホームページ(http://www.nta.go.jp/taxanswer/sozoku/4602.htm)等をご参照下さい。

相続税・贈与税における土地の値段とは?(路線価)

インフレ対策として

インフレになった場合、物価上昇にともない、預貯金などの貨幣価値が低下(目減り)し、投資物件の資産価値や賃料の上昇が 想定されます。

物価が上昇した時には購入した物件の資産価値や家賃収入も上昇すると予想され、不動産投資はインフレ対策として考えることができるといえます。

不動産投資のデメリット

不動産投資デメリット・リスク

不動産投資、魅力的なメリットも多いですが、リスクについても把握しておきましょう。

不動産投資、難しく考えすぎることはありませんが、具体的にどようなリスクがあるのか確認が必要です。

どんな投資にもリスクがあります。
不動産投資におけるリスクを把握し、最小限にすることが重要です!
リスクを最小限に抑える事のできる物件が、
優良物件といえます。
そして、リスクを把握できれば、優良物件を購入でき、
購入後も安心できるといえます!

空室リスク

不動産投資の主な収入源は賃貸収入です。投資したアパート、マンションが常に満室で、入居者が退室しても、すぐに次の入居者が見つかる保証はありません。立地・デザイン・間取り・防犯・管理・貸し方・賃料など色々な差別化を検討できます。ほとんどの空室の原因は立地と賃料設定にあります。

対策

優良物件を購入し、リフォーム等で物件価値を高め、入居者を確保するために家賃を下げる事も考慮し、賃貸管理サービスなど、専門家の意見を取り入れ物件選びをすることが重要となります。

建物の老朽化

経年変化による建物の老朽化は避けられません。

対策

老朽化したままにしておくと、新たな入居者が決まらないという空室リスクが大きくなります。
常に物件を最良の状態に維持する 修繕費用も考慮し、修繕計画についても専門家の意見を取り入れ十分検討しておく事も重要です。

金利の上昇

ローンを利用して不動産投資をする場合、変動金利を選択した場合には返済額が大きくなるリスクを負うことになります。

低金利時にローンを組んで物件を購入した場合、ローン金利が上昇すると返済金額が増え、投資物件の予定利回りが減少する可能性があります。

対策

返済期間を短く設定する、繰上げ返済をする、固定期間を長くするなどの対策があります。

資金流動化のリスク

購入不動産の場所など優良物件でないものは、将来売れなくなるかも知れないという可能性があります。

対策

立地が良い所、もしくは利回りが良ければ、流動化し易いと言えます。

不動産価格の下落リスク

投資した不動産価格が投資した時よりも下落した場合は、損失を抱えます。これを不動産価格の下落リスクといいます。

対策

不動産価格の下落リスクを避けるには、値下がりリスクに強い優良物件の確保、リフォームなどの老朽化を回避する運営管理が必要になります。また、そのようなリスクを最小限に抑える為にも専門家の意見を参考に物件選定をすることが重要です。

入居者とのトラブル

入居者とのトラブルなどが発生した場合の対応が必要です。

対策

入居者とのラブル未然に防ぐ契約業務の締結や、家賃督促、クレーム対応等は、経験値のある迅速な対応ができる専門業者に委託する事が重要です。

不動産を購入するときの諸費用

仲介手数料

不動産会社に支払う仲介手数料は、不動産購入価格に応じて必要です。

印紙税

印紙税は、不動産を売買契約書に貼付する収入印紙代が必要です。

通常1万~数万円ですが、億を越える物件は数十万円単位となります。

国税庁ホームページ(http://www.nta.go.jp/taxanswer/inshi/7140.htm)

登録免許税・不動産取得税

登録免許税は、不動産登記の際に、不動産評価額に対して2%が購入時にかかります。借入をする場合には抵当権設定登記の際にもかかります。

不動産取得税は購入から3ヶ月~6ヶ月後に書類が送られてきます。不動産取得税は、不動産評価額に対して4%かかります。